Analizując zagadnienie odszkodowania w związku z wywłaszczeniem nieruchomości w trybie tzw. specustawy drogowej, nie można nie zacząć od stwierdzenia, że powinno ono być słuszne.
Za wywłaszczenie należy się zawsze słuszne odszkodowanie
Wynika to za faktu, że art. 21 ust. 2 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy dokonywane jest za słusznym odszkodowaniem.
Słuszne, czyli jakie można by zapytać.
Dla kompleksowej odpowiedzi musielibyśmy zacząć szeroką logiczno-językową wykładnię takiego pojęcia. Szukając najprostszej odpowiedzi, należy je określić jako takie, które „odpowiada zasadom słuszności”, takie, które rekompensuje uszczerbek spowodowany wywłaszczeniem jak najpełniej.
Takiego odszkodowania powinniśmy oczekiwać.
Zasady ustalania odszkodowania na podstawie specustawy drogowej
Odszkodowanie w związku z wywłaszczeniem nieruchomości w ramach specustawy ustalane jest w drodze decyzji administracyjnej. Procedura rozpoczyna się po przejęciu nieruchomości na własność Skarbu Państwa (ewentualnie na własność jednostek samorządu terytorialnego). Stroną takiego postępowania jest właściciel (ewentualnie użytkownik wieczysty) nieruchomości.
Pomimo istniejących rozwiązań dotyczących ustalenia odszkodowania w ustawie o gospodarce nieruchomościami, „specustawa drogowa” określa specjalne zasady przyznawania oraz wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Procedura ma być nieco skrócona i uproszczona.
W myśl przepisów specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Zgodnie z przepisami odszkodowanie nie może więc przekroczyć wartości nieruchomości.
Sprawdź, kiedy mówimy o restytucji mienia, a kiedy o reprywatyzacji?
Nie ma możliwości uwzględnienia w decyzji ustalającej odszkodowanie roszczeń innego rodzaju, np. utraconych korzyści.
Decyzję o odszkodowaniu wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej w terminie 30 dni od dnia, w którym stała się ona ostateczna. W praktyce termin ten jest niewystarczający do przeprowadzenia postępowania ustalającego odszkodowanie, a za jego uchybienie organowi nie grożą szczególne konsekwencje.
Walka o słuszne odszkodowanie może w rzeczywistości trwać miesiącami. To najlepsze podsumowanie uproszczenia, jakie było w zamyśle ustawodawcy.
Kto w praktyce ustali odszkodowanie?
Odwołanie się w specustawie drogowej odpowiednio do ustawy o gospodarce nieruchomościami powoduje, że niewątpliwie mowa o wartości rynkowej nieruchomości.
W praktyce potrzebny jest zatem specjalista, czyli rzeczoznawca majątkowy, który zostanie powołany przez organ w trakcie postępowania.
Zgodnie z regułami wyceny rzeczoznawca powinien w pierwszej kolejności wziąć pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.
Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest najważniejszym elementem postępowania ustalającego odszkodowanie za nieruchomość przejętą w ramach specustawy.
Organy ufają powołanemu rzeczoznawcy jako specjaliście i bez naszej inicjatywy, w braku rażących uchybień w operacie szacunkowym, przyjmą go za podstawę przy wydawaniu decyzji. Weryfikacja po stronie organu jest formalna.
Jak przebiega wywłaszczenie na podstawie specustawy drogowej?
Kiedy proponowane odszkodowanie nie jest słuszne
Każdy wywłaszczony ma prawo dokonać własnej oceny wyceny i skorzystać z odpowiednich narzędzi weryfikacji rzeczoznawcy przez odpowiednie instytucje.
Późne podjęcie działań zmierzających do oceny operatu może skutkować tym, że organ wyda decyzję w oparciu o operat, z którym się nie zgadzamy.
W takiej sytuacji również nie jesteśmy bez wyjścia — istnieje możliwość złożenia odwołania od decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Niemniej jednak wcześnie podjęte i zdecydowane kroki mogą doprowadzić do najlepszych efektów.
Zapraszam do komentowania oraz kontaktu.
Jakub Żak
adwokat
***
Ugoda w sprawie reprywatyzacyjnej?
Zawarcie ugody w sprawach reprywatyzacyjnych jest prawnie możliwe, jednak bardzo rzadko spotykane.
Pierwszym i głównym powodem takiego stanu rzeczy jest skomplikowanie i wieloetapowość postępowań reprywatyzacyjnych.
Drugim obawy decydentów o wzięcie odpowiedzialności za wypłatę środków w świetle przestrzegania dyscypliny finansów publicznych [Czytaj dalej…]
{ 2 komentarze… przeczytaj je poniżej albo dodaj swój }
Ciekawy wpis, naprawdę świetnie rozjaśnia zawiłości związane z odszkodowaniami w trybie specustawy drogowej. Mam jednak kilka pytań, trochę z ciekawości, a trochę z potrzeby zrozumienia tematu jeszcze lepiej.
Czy w praktyce faktycznie każdy właściciel dostaje „słuszne” odszkodowanie? I jak często zdarza się, że te procesy naprawdę trwają miesiącami?
Zastanawiam się również, jak wygląda cały proces z perspektywy osób dotkniętych wywłaszczeniem. Czy to zawsze oznacza wymuszoną sprzedaż lub przeprowadzkę?
Bardzo interesuje mnie również kwestia ustalania wartości nieruchomości. Wspominałeś o konieczności powołania rzeczoznawców. Jak często zdarza się, że wycena rzeczoznawcy handlu jest sporna?
Zachęcam do pozostawienia kolejnych komentarzy, chętnie poczytam różne punkty widzenia na tę kwestię.
Panie Kamilu,
dziękuję za komentarz. Już rozwijam temat.
Pojęcie „słusznego” odszkodowania jest w praktyce bardzo subiektywne. Niejednokrotnie moi klienci godzą się na ostatecznie ustalone odszkodowanie, wiedząc, że jest ono temu bliskie, ale nie uważają go za „słuszne” i dalej mają nieco wyższe oczekiwania. Osobiście uważam, że jeśli mówimy o cenie rzeczywiście rynkowej to możemy już mówić o pewnej słuszności. Niestety procesy trwają miesiącami, nie znam przypadków żeby urząd potrafił zmieścić się w ustawowych 30 dniach.
Wywłaszczeni są często w różnych sytuacjach życiowych. Objęcie decyzją ZRID u niektórych nie wywołuje wielkich emocji, w szczególności jeśli jest to niewielka niezabudowana działka. Często to dla nich jedyny sposób zbycia „trudnej” działki. Przy wywłaszczeniu zamieszkiwanego domu nieuniknione są emocje… Wyjścia nie ma, objęcie decyzją ZRID oznacza wywłaszczenie, a tym samym przeprowadzkę. Są sposoby aby w okresie przejściowym to wnioskodawca poniósł koszty przeprowadzki i najmu innego lokum.
Rzeczoznawcy majątkowi oczywiście starają się w miarę możliwości wycenić nieruchomość rynkowo. Takie są wytyczne. Jednak wyceny bywają różne co do zastosowanego podejścia. Z mojej perspektywy sporna wycena zdarza się często.
Zachęcam do czytania bloga, powyższe tematy na pewno się pojawią 🙂